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領(lǐng)房產(chǎn)證需要多長(zhǎng)時(shí)間和如何設(shè)定抵押：

1、辦理房產(chǎn)抵押登記所需的文件有哪些？從遞件到領(lǐng)證需要多長(zhǎng)時(shí)間？

辦理抵押登記手續(xù)所需準(zhǔn)備資料：銀行開具的法人代表證明書、法人授權(quán)委托書、法人及受委托人身份證復(fù)印件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、金融許可證復(fù)印件、抵押貸款合同、房產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表、房產(chǎn)證、業(yè)主身份證復(fù)印件。從遞件到取件需15個(gè)自然日。

2、共有房地產(chǎn)如何設(shè)定抵押？

共有房地產(chǎn)，每個(gè)共有人都有權(quán)對(duì)該房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，但須取得其他共有人的書面同意。按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，以抵押人本人所有的份額為限；以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，全部房地產(chǎn)均為抵押財(cái)產(chǎn)，抵押物變賣時(shí)，其他共有人員負(fù)連帶責(zé)任，在以變賣款償還債務(wù)后，其他共有人有權(quán)向抵押人追償。

怎樣防范個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：

1、加強(qiáng)銀行放貸的操作和流程的管理，完善信貸管理機(jī)制。

(1)貸款前，商業(yè)銀行應(yīng)該建立專業(yè)化的咨詢體系。貸款機(jī)構(gòu)在對(duì)借款人咨詢和教育上應(yīng)該投入大量資金，在借款人申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款之前，借款人應(yīng)到銀行等金融機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT的咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢，以確保借款人充分了解住房抵押貸款具體操作流程以及違約等造成的后果。

(2)貸款時(shí)，商業(yè)銀行應(yīng)實(shí)行科學(xué)嚴(yán)密的貸款審核程序。銀行在審核住房抵押貸款申請(qǐng)時(shí)，主要是考察以下因素，首先是判斷借款人的還款能力;其次是審查貸款抵押品即住房的當(dāng)前狀況和實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值;再次，調(diào)查申請(qǐng)人的信用狀況。

(3)發(fā)放貸款過程中，可以采取多樣化的住房抵押貸款形式。在國(guó)外普遍開展的住房抵押與住房?jī)?chǔ)蓄相結(jié)合的住房抵押貸款，住房抵押貸款與住房建設(shè)基金相結(jié)合的住房抵押貸款，可調(diào)整住房抵押貸款的利率、期限、首付額等，分期償還抵押貸款等，我國(guó)銀行可以借鑒。

(4)貸款后，商業(yè)銀行應(yīng)加大監(jiān)控和管理的力度。商業(yè)銀行應(yīng)該建立先進(jìn)的業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)和監(jiān)控借款人財(cái)務(wù)狀況的信息系統(tǒng)。利用業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)每天監(jiān)測(cè)報(bào)表，一旦出現(xiàn)逾期貸款，就可以立即查明原因，采取相應(yīng)的措施來防止逾期的繼續(xù)發(fā)展，最大限度地減少銀行的損失。另一方面，由于借款人的財(cái)務(wù)狀況變化較大，因此要對(duì)借款人的財(cái)務(wù)變動(dòng)狀況進(jìn)行跟蹤監(jiān)控。

(5)違約時(shí)商業(yè)銀行應(yīng)建立一套有效的違約處理機(jī)制。當(dāng)借款人不能按照

貸款合同如期償還貸款本息時(shí)，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)按照合同進(jìn)行違約處理，并在貸款期間進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)貸款的逾期和違約，并及時(shí)作出相應(yīng)的處理。

2、建立個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

(1)建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的數(shù)據(jù)庫(kù)，從各個(gè)方面取得數(shù)據(jù)，不斷積累和完善數(shù)據(jù)的收集整理，為模型開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

(2)開發(fā)合適的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，對(duì)預(yù)警區(qū)間、警戒線以及指標(biāo)權(quán)重、概率密度函數(shù)等設(shè)置合理參數(shù)。

(3)建立快速反應(yīng)和預(yù)控機(jī)制，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)顯示的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)處理和化解。

3、加強(qiáng)個(gè)人住房抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)管理和流動(dòng)性管理

(1)開發(fā)可調(diào)整利率抵押貸款。其利率根據(jù)市場(chǎng)利率的不斷變化而作周期性調(diào)整，利率調(diào)整周期可以是1個(gè)月、1季度、半年或者1年。與我國(guó)現(xiàn)行的浮動(dòng)利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善商業(yè)銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業(yè)銀行承擔(dān)的利率上升的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給貸款人，同時(shí)也把由借款人承擔(dān)的利率下降的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給商業(yè)銀行。

(2)開發(fā)固定利率抵押貸款。這是在抵押貸款合同所規(guī)定的還貸期限內(nèi)，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。如果商業(yè)銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配，可以避免相應(yīng)的利率錯(cuò)配和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

(3)進(jìn)行套期保值。我國(guó)金融期貨市場(chǎng)正逐步開放，商業(yè)銀行可以運(yùn)用金融衍生工具實(shí)行套期保值進(jìn)行利率風(fēng)險(xiǎn)管理，通過市場(chǎng)交易抵補(bǔ)資產(chǎn)負(fù)債由于利率變化導(dǎo)致的價(jià)值變化，如可用遠(yuǎn)期利率協(xié)議、利率期貨和交易所期權(quán)進(jìn)行短期利率風(fēng)險(xiǎn)管理。

(4)大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款交易的二級(jí)市場(chǎng)。通過該市場(chǎng)，商業(yè)銀行可將個(gè)人住房抵押貸款形成債權(quán)出售，換取貸款資金或流動(dòng)性高的短期債權(quán)，提高流動(dòng)性。

4、發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制

(1)建立個(gè)人住房抵押貸款的保險(xiǎn)機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)可利用各類保險(xiǎn)業(yè)務(wù)品種來分散個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)費(fèi)用所形成的保險(xiǎn)基金金額大，來源穩(wěn)，使用周期長(zhǎng)，有可能部分承擔(dān)抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)損失。金融機(jī)構(gòu)可通過以下險(xiǎn)種分散抵押貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。第一，建立住房抵押貸款信用保證保險(xiǎn)。由保險(xiǎn)公司

開辦抵押償還業(yè)務(wù)，借款人向保險(xiǎn)公司投保抵押償還險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司充當(dāng)借款人還貸保證人，一旦借款人無法繼續(xù)歸還住房貸款時(shí)，保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)償還一定比例的貸款損失。第二，住房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合。借款人購(gòu)買相應(yīng)年限和金額的住房抵押貸款人壽保險(xiǎn)，用于購(gòu)房人因疾病或意外事故導(dǎo)致身故或傷殘時(shí)，其家庭其他成員可使用保險(xiǎn)公司提供的保證金繼續(xù)按月歸還貸款。以確保不會(huì)因借款人中途死亡、殘廢以致喪失還款能力而出現(xiàn)被迫違約，抵押住房被處置的風(fēng)險(xiǎn)。第三，住房抵押貸款產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。該險(xiǎn)種確保抵押物本身產(chǎn)權(quán)是完整的;貸款機(jī)構(gòu)所得到的抵押權(quán)是有效可行的;除了單證上列明的債權(quán)人之外，沒有其他人有更優(yōu)先向貸款申請(qǐng)人償還債務(wù)的權(quán)利。若因產(chǎn)權(quán)糾紛或更高順位債權(quán)人出現(xiàn)時(shí)，保險(xiǎn)公司將予以賠償。保險(xiǎn)公司必須認(rèn)真審查借款人的借款資格和償債能力，積極參與也使其加強(qiáng)了自律管理。完善的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制為抵押貸款保險(xiǎn)體系的運(yùn)作奠定了穩(wěn)固的基礎(chǔ)，有力地推進(jìn)了住房機(jī)制的發(fā)展。

(2)推進(jìn)個(gè)人住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指將流動(dòng)性低，但能產(chǎn)生預(yù)期資金流的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化成為可以在資本市場(chǎng)上流通的證券的過程。個(gè)人住房抵押貸款“存短貸長(zhǎng)”的矛盾使商業(yè)銀行面臨著流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)等多種風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人住房抵押貸款證券化能從根本上解決商業(yè)銀行“存短貸長(zhǎng)”的矛盾，可以適時(shí)推出個(gè)人住房抵押貸款證券化，有效降低商業(yè)銀行在個(gè)人住房抵押貸款上所承受的風(fēng)險(xiǎn)。

5、加快完善個(gè)人征信體系，完善運(yùn)作機(jī)制

個(gè)人征信業(yè)的欠發(fā)達(dá)是我國(guó)商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的瓶頸制約，完善個(gè)人征信體系是我國(guó)商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的突破口，因此個(gè)人住房抵押貸款亟需一個(gè)完善的個(gè)人征信體系來減小其運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。一套完善的個(gè)人征信體系，可以很好地解決諸如當(dāng)前假按揭愈演愈烈的情況，因?yàn)楫?dāng)一個(gè)人出現(xiàn)信用不良記錄后，將直接影響其今后社會(huì)生活的方方面面，個(gè)人信用將提升到一個(gè)無比重要地位。除了完善剛開始建立的個(gè)人信用系統(tǒng)，商業(yè)銀行應(yīng)該積極建立對(duì)借款人資信狀況進(jìn)行評(píng)估的方法。建立一套切實(shí)可行的個(gè)人信用等級(jí)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，以控制風(fēng)險(xiǎn)，提高工作效率，合理配置人力資源，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量。

6、完善個(gè)人住房抵押貸款的法律制度環(huán)境

我國(guó)雖然已經(jīng)出臺(tái)實(shí)施了《城市房地產(chǎn)管理法》、《保險(xiǎn)法》、《商業(yè)銀行法》、《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)，構(gòu)成了個(gè)人住房抵

押貸款的法律框架，但缺少具體的、操作性強(qiáng)的配套法律法規(guī)，不能從房屋交易、估價(jià)、保障等方面對(duì)市場(chǎng)主體和市場(chǎng)行為形成硬性的約束，影響了相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展。所以，我國(guó)應(yīng)盡快制定和頒布關(guān)于消費(fèi)信貸的法律，明確消費(fèi)信貸活動(dòng)中相關(guān)主體的職責(zé)，合理分散信貸風(fēng)險(xiǎn)。在此基礎(chǔ)上建立個(gè)人破產(chǎn)制度，使個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)環(huán)節(jié)均有法可依，減小個(gè)人住房抵押貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)。

個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)

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